Главная | Правовое значение недвижимого имущества

Правовое значение недвижимого имущества


Подробно разбираются три основных подхода к определению правового значения факта государственной регистрации: The legal significance of the property rights state registration Podshivalov T. The problem of determining the legal nature of real estate state registration is considered in article. Detail the three main approaches to determining the legal significance of the fact of state registration: В соответствии с п.

Следует отметить терминологическую противоречивость п.

Удивительно, но факт! В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение , значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Если исходить из буквального толкования указанных пунктов, то в п. Вполне очевидно, что "по желанию их обладателей" - это синоним необязательной регистрации. Однако здесь налицо явное логическое несоответствие: При этом для второго случая делается существенная оговорка о том, что права являются юридически действительными при отсутствии "государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом". Таким образом, не исключено предъявление к таким правам требования регистрации в ином порядке, в частности в порядке, действовавшем до введения Закона о регистрации в действие.

О возможности такого подхода свидетельствует и то, что следующий абзац говорит о юридической действительности государственной регистрации, осуществлявшейся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления этого Закона в силу.

Итак, имеется очевидное несоответствие: Еще большие сложности вызывает применение нормы п. Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, его ограничение обременение или сделку в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в действие.

Из анализа приведенных выше норм следует по крайней мере два вывода: Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте.

При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов. С учетом этих выводов следовало бы исключить п. Если для определения правовых последствий регистрации использовать единый критерий - момент возникновения соответствующего права, то главным становится вопрос о том, как установить этот момент.

Именно этот вопрос является основным при исследовании второго аспекта проблемы значения регистрации. Ответ на данный вопрос лежит в гражданском законодательстве.

В пункте 2 этой статьи содержится правило, согласно которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется, что это не так.

Не случайно в п. Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки пп. Но прежде чем перейти к анализу значения регистрации для прав, возникающих на основании сделок, нужно отметить ряд важных моментов. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: При этом, как показывает анализ законодательства, вопрос о правовом значении регистрации для каждой из групп прав и для различных прав в рамках каждой группы решается неодинаково.

Необходимо различать правовое значение регистрации: Будучи тесно взаимосвязаны между собой, эти аспекты требуют тем не менее индивидуального подхода.

Удивительно, но факт! Основные начала организации оборота недвижимости.

Вполне очевидным является тот факт, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату. Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание возникновения вещных прав на недвижимость. В соответствии с п. Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.

В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным ч. Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором п.

Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации п. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации п. В отличие от п. Профессор Витрянский отмечает так же: Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества".

Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости. При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, должны применяться правила ст. Если нарушения требований к качеству являются существенными неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т.

В таких случаях согласно ст. Об этом упоминал и Витрянский. При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором она находится.

Портал Рефератов

В Кодексе данный вопрос решен следующим образом: Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на него либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда же в договоре продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования п.

В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является собственником земельного участка, на котором она расположена, он вправе продать ее без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором. Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости п.

Впрочем, я упоминал об этом ранее. Если такие условия отсутствуют, за продавцом сохраняется право ограниченного пользования сервитут частью земельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ее использования по назначению ст. Определенными особенностями отличается договор продажи жилых помещений. Они состоят в том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением п.

К таким лицам относятся: При продаже жилого дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду социального назначения, в перечень должны включаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилья ст. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства п.

2. Виды недвижимого имущества. Различные классификации недвижимости.

Такие правила, как ранее отмечалось установлены из - за целевого назначения таких объектов недвижимости. В данном случае обязательна регистрация самого договора, чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный жилой дом, квартиру.

По договору продажи других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор ее продажи п.

В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа п. Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права п. При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются.

Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Вместе с тем участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать, отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов п.

Удивительно, но факт! Правоподтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами.

Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Однако такое намерение законодателя совершенно не нашло отражения в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В частности, специалисты учреждений юстиции по регистрации прав не обязаны, в отличие от нотариусов, разъяснять участникам сделки правовые последствия совершаемых ими действий и т. Кстати, искусственность "регистрации сделок" чувствуется и в терминологии Закона о государственной регистрации - так, законодатель применяет общий термин "регистрация прав" как к непосредственно самой регистрации прав, так и к регистрации сделок ст.

О моменте возникновения права на недвижимое имущество. Встает вопрос - что должно предшествовать - возникновение права регистрации или регистрация возникновению права.

Читать популярные статьи на сайте

Такой же дефект несоответствие значения государственной регистрации ст. Так как же следует ответить на поставленный вопрос - возникает ли право на недвижимость ранее государственной регистрации либо оно возникнет только после таковой?

Однозначно дать ответ на этот вопрос на базе нашего законодательства, скорее всего, невозможно. Видимо, следует предположить, что законодатель все-таки ориентировался на правообразующее действие регистрации возникновения и прекращения прав - если возникновение права зарегистрировано - оно есть, если же регистрация отсутствием - отсутствует и право. На наш взгляд, законодатель придает излишнее, не всегда оправданное значение правовому эффекту регистрации права, регистрация приобретает характер обстоятельства, довлеющего над гражданским оборотом.

Государственная регистрация того или иного объекта юридических лиц, ценных бумаг, прав на недвижимость - это очень мощный, но, вместе с тем, и несколько прямолинейный механизм. Поэтому законодатель должен быть достаточно гибким, чтобы, применяя этот механизм, не навредить интересам гражданского оборота. Регистрация укрепление, оглашение прав призвана этот оборот обслуживать, она должна способствовать его развитию. В нашем же случае регистрация зачастую тормозит, парализует его. Например, стороны заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет, но не зарегистрировали аренду недвижимости.

Недвижимость была передана арендатору, он пользовался ею некоторое время, уплачивая платежи, предусмотренные договором аренды. Но затем арендатор прекратил арендные платежи. Если арендодатель обратится в суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате - ему будет отказано в связи с тем, что в силу действующего законодательства ст.

Защищать свое право такой незадачливый арендодатель сможет лишь при помощи исков о неосновательном обогащении. Тем не менее, существуют достаточно веские основания для того, чтобы возразить подобной законодательной логике.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В самом деле, стороны совершили правомерные действия - заключили договор аренды, проявив тем самым свою волю и свой интерес. Стороны также приступили к выполнению договора - арендодатель передал арендатору предмет аренды, а арендатор уплачивал арендные платежи. Да, стороны не произвели государственную регистрацию аренды, хотя это и предусмотрено законодательством.

Удивительно, но факт! Несмотря на то, что регистратор не совершает каких-либо отдельных специальных записей о прекращении права, следует говорить о том, что гашение записи также является своеобразной формой учета движения права.

Однако в приведенном примере это не вызвало никаких абсолютно отрицательных последствий, ничьи права не оказались нарушены или ущемлены отсутствием государственной регистрации, отношения по аренде не вышли за пределы системы "арендодатель - арендатор". Почему мы в этой ситуации должны отказать договору аренды в юридической силе? Лишь потому, что стороны не выполнили ряд формальных процедур?!

На наш взгляд, в глазах цивилиста этот довод не может выглядеть убедительным. Итак, предположим, что незарегистрированная аренда, установленная на срок более года, остается в силе, невзирая на отсутствие регистрации.

Но как же быть с третьими лицами, которые, например, могут приобрести арендованную недвижимость у собственника, не имея возможности установить наличие обременений вещи в виде аренды - ведь собственник может и не сообщить будущему покупателю об установленной аренде? Решение может быть вполне предсказуемым - следует считать, что в отношении такого приобретателя аренды просто нет, она не считается возникшей. Таким образом, суть нашего предложения сводится к следующему - следует установить, что ограниченные права на недвижимое имущество имеют силу в отношении третьих лиц лишь только при условии занесения их в реестр.

В случае же если этого сделано не было, такие права имеют силу только в отношениях между участниками соответствующей сделки. Все вышесказанное может быть легко спроецировано в отношении иных ограниченных прав - например, залогового права.

Так, если установлена ипотека на какую-либо недвижимую вещь, но залоговое право не внесено в реестр, нет никакой необходимости отказывать залоговому кредитору в праве обращения взыскания на заложенное имущество только потому, что он не зарегистрировал ипотеку.

Как известно, государственная регистрация прав на недвижимость "выросла" из необходимости сделать гласными, общеизвестными залоговые права на недвижимые имущества.

Удивительно, но факт! Морские суда регистрируются в порядке определенном гл.

Скорее всего, этим и следует ограничить пределы действия регистрации прав - кругом третьих лиц. Понятие и признаки недвижимости. Понятие недвижимости дается в ст. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости: Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.



Читайте также:

  • Ответственность за взятки егэ
  • Раздел имущества после развода после истечения срока давности